안녕하세요, 법률사무소 이혜입니다.
최근 사회적으로 가장 큰 문제로 떠오른 사기 사건을 꼽는다면 단연 전세사기 사건일 것입니다. 특히 사회초년생 등 경제적으로 취약한 계층을 중심으로 피해가 집중되면서 그 사회적 파장 역시 매우 컸습니다. 전세사기 피해자분들을 만나보면 거의 공통적으로 하시는 말이 있습니다. "계약할 때는 아무 문제 없어 보였어요." 하지만 전세사기는 대부분 계약 체결 시점이 아니라 그 이후에야 실체가 드러나는 범죄입니다. 등기부등본은 깨끗했고 중개사도 문제 없다고 했지만, 입주 후 얼마 지나지 않아 가압류·경매개시결정·연체 사실이 연달아 등장하는 경우가 적지 않습니다.
전세사기는 사전에 예방하는 것이 당연히 중요하지만, 이미 피해가 발생했다면 이를 인지한 이후 얼마나 신속하고 정확하게 대응하느냐가 결과를 좌우합니다. 가장 먼저 검토해야 할 것은 형사 고소입니다. 임대인이 애초에 보증금을 반환할 의사나 능력 없이 계약을 체결했거나, 다수의 세입자로부터 보증금을 받아 이른바 '돌려막기'를 하다 파탄에 이른 정황이 있다면 사기죄가 성립할 여지가 큽니다. 형사 고소는 임대인의 재산 은닉을 막고 수사기관의 압박을 통해 협상력을 높이는 효과도 있으므로, 피해를 인지한 즉시 진행하는 것이 유리합니다.
고소 전에는 반드시 핵심 자료부터 확보해두어야 합니다. 임대차계약서, 중개대상물 확인설명서, 계약 당시의 등기부등본과 현재 등기부등본, 임대인과 주고받은 문자·카카오톡 대화, 보증금 입금 내역, 전입신고 및 확정일자 관련 서류 등이 대표적입니다. 특히 계약 체결 전후로 임대인이 다른 세입자들과 벌인 유사한 거래 정황, 근저당권 설정 이력, 보증보험 가입 여부 등을 확인할 수 있는 자료는 사기의 고의를 입증하는 데 결정적인 역할을 할 수 있습니다.
형사 절차와 별개로 민사적으로는 임차권등기명령, 보증금 반환청구소송, 필요한 경우 임대인 소유 부동산에 대한 가압류 등을 함께 검토해야 합니다. 이때 핵심은 '대항력'을 유지하는 것입니다. 주택임대차보호법상 대항력은 주택의 인도, 즉 점유와 전입신고를 갖춘 다음 날부터 발생하며, 대항력을 유지해야 임차주택이 경매나 공매로 넘어가더라도 보증금을 우선변제받거나 낙찰자에게 임차권을 주장할 수 있습니다.
그런데 대항력은 '점유의 종료'와 함께 사라진다는 점을 반드시 유의해야 합니다. 보증금을 받지 못한 상태에서 이사를 하거나 전입신고를 다른 곳으로 옮기면, 그 순간 대항력과 우선변제권을 잃을 위험이 있습니다. 따라서 불가피하게 이사를 해야 하는 상황이라면 임차권등기명령을 먼저 신청해 등기부에 임차권을 등재한 뒤 이사하는 것이 원칙입니다. 이 순서를 지키지 않으면 애써 쌓아온 우선변제 순위가 한순간에 무너질 수 있습니다.
전세사기는 "조금만 더 기다리면 해결될 것 같다"는 기대가 가장 위험한 사건입니다. 피해가 의심된다면 지금 이 시점에서 할 수 있는 법적 조치를 정확히 점검하는 것이 가장 빠른 회복의 출발점입니다. 전세사기 사건은 민사 절차와 형사 절차를 동시에 진행해야 하는 투트랙 전략으로 대응해야 하기 때문에 개인이 대처하기는 매우 까다롭습니다. 경험이 있는 변호사와 함께 사건 초기부터 관련자를 구조적으로 파악하고, 형사 고소, 가압류·임차권등기·소송까지 순서를 놓치지 않도록 대응해야 피해 회복을 기대할 수 있습니다.
법률사무소 이혜는 전세사기 사건에서 형사·민사를 함께 검토하여 보증금 회수 가능성을 현실적으로 따져보고, 필요한 조치를 단계별로 안내해 드립니다.
고객의 신뢰는 오직 성공 사례에 의해 만들어 집니다.